Wohnen: Zeitbombe Immobilienkredit?   Der Reiz günstiger Zinsen ..

Die 3 Schritte, um die Günstige Immobilienkredit in die Tat umzusetzen

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Eigentlich müssten sie die Lieblingskunden der Bankvorstände sein: Langjährige Kunden, die zuverlässig ihre Raten für große Kredite zurückgezahlt haben und jetzt einfach nur eine Verlängerung dieses Kredits benötigen. Anschlussfinanzierer.

Bilderstrecke zu: Immobilienkredite: Niedrige Zinsen machen Hausbau ..
Bilderstrecke zu: Immobilienkredite: Niedrige Zinsen machen Hausbau .. – Günstige Immobilienkredite

Und vielleicht sind sie das ja auch, und man merkt es nur nicht. Denn statt erstklassiger Zinsen für die weiteren Jahre wird Bestandskunden in der Bank oft genug ein zweitklassiges Angebot gemacht – mit deutlich zu hohen Zinsen. Ein Beispiel: 0,3 Prozentpunkte höhere Zinsen für 150.000 Euro Restkredit, der über 15 Jahre abgezahlt wird, bringen der Bank 3700 Euro mehr an Zinseinnahmen. 3700 Euro unnötige Zinskosten, die der Kunde in ein schönes Sofa investieren könnte.

Aber vielleicht ist das ja der Ausdruck der Liebe zum treuen Bestandskunden. So treu, dass er während der vergangenen zehn Jahre die Baufinanzierung nicht widerrufen hat, obwohl die Belehrung der Bank vielleicht fehlerhaft war und der Widerruf für den Kunden echt lukrativ gewesen wäre. So treu, dass er nicht schon 2016 über ein günstiges Forwarddarlehen verhandelt hat, um sich die günstigen Zinsen bis jenseits das Jahres 2030 zu sichern. So treu und voller Vertrauen, dass er nicht einen der großen Baufinanzierungsvermittler eingeschaltet hat, um herauszufinden, welcher Zins für ihn gerade drin ist.

Eine typische Baufinanzierung dauert um die 30 Jahre. Meistens beträgt die Laufzeit für den ersten Kredit so zehn bis fünfzehn Jahre. Und nach zehn Jahren darf der Vertrag so oder so regulär gekündigt werden. Fast alle Baufinanzierungskunden brauchen daher eine Anschlussfinanzierung. Immerhin haben die Deutschen für ihre Häuser und Wohnungen Baufinanzierungen im Wert von mehr als 1,3 Billionen Euro aufgenommen.

Viele öffentliche Daten zum Thema gibt es trotzdem nicht. Konkrete Zahlen zu einzelnen Banken noch weniger. Die Finanzinstitute stört das nicht. Die Deutsche Bank etwa verweigerte mir auf Nachfrage jegliche Daten, man veröffentliche “grundsätzlich keine Daten zu einzelnen Produkten”. Auch die HypoVereinsbank und die Frankfurter Volksbank mauern.

Immerhin bei der Frage nach Konditionen hatte ich Erfolg bei der Sparkasse Köln-Bonn. Die Sparkasse sagt, ihre Berater dürften aktuell Zinsen um die ein Prozent anbieten, wenn der Kunde in Anschlussfinanzierung in 10 Jahren tatsächlich den Restkredit komplett zurückzahle. Die Volksbank Düsseldorf-Neuss erklärte, in der Anschlussfinanzierung lägen die Zinsen aktuell um einen Viertel Prozentpunkt niedriger als bei Neufinanzierungen der gleichen Größenordnung. Bei den Düsseldorfer Volksbankern sind die Summen, die anschlussfinanziert werden, aber etwa doppelt so hoch wie bei der Sparkasse Köln-Bonn. In der Tendenz ähnliche Zahlen gab’s auch von der Hamburger Sparkasse.

Viel Geld, wenig Transparenz

Konkrete Daten zu den verkauften Anschlussfinanzierungen im eigenen Bestand hat aber nur die Volksbank Düsseldorf-Neuss genannt. Die lägen etwa halb so hoch wie die Zahl der Verträge mit neuen Kunden.

Tatsächlich heißt es in einer fast schon historischen Studie der Uni Hamburg aus dem Jahr 2012, dass etwa die Hälfte des jährlichen Baufinanzierungsvolumens Anschlussfinanzierungen seien, damals zwischen 80 und 100 Milliarden Euro im Jahr.

Viel Geld, wenig Transparenz. Gerade deshalb, verehrte Kunden, sollten Sie Ihre Chance beherzt ergreifen. Die Anschlussfinanzierung ist Ihre Stunde. Sie wissen, wann der Anschluss stattfindet und sollten spätestens sechs Monate vorher in aller Ruhe bei einem Kreditvermittler auf die Suche nach dem günstigsten Angebot gehen. Eben nicht 2,1 Prozent Zinsen sondern zum Beispiel 1,8 Prozent für die kommenden 15 Jahre. Und dann gehen Sie mit diesem guten Angebot zu ihrer bisherigen Bank und sagen: Das könnt Ihr doch auch! Ihr wisst sogar besser, wie zuverlässig ich bin.

Tatsächlich nutzt nach wie vor nur ein Bruchteil der Bankkunden die Chance auf niedrigere Zinsen bei der Konkurrenz und vergleicht überhaupt.

Und wenn die bisherige Bank dann auf die Tränendrüse drückt und sagt, das seien doch Online-Angebote, bei denen könne man nicht mithalten: “Wir müssen doch unsere Beratung finanzieren”? Dann verweisen Sie einfach darauf, dass jedenfalls einige der angesprochenen Volksbanken und Sparkassen sich offensiv zum Preiskampf bekennen – alles Filialbanken. Sie schaffen es offenbar, Beratung in der Filiale und sehr günstige Kreditkonditionen miteinander zu verbinden.

Bleiben Sie hart. Sie werden sehen, Ihre Bank bewegt sich.

Im Prinzip können Sie natürlich auch andersherum vorgehen. Sie bitten Ihre bisherige Bank um ein Angebot für eine Prolongation, so nennen die Banker die Anschlussfinanzierung im eigenen Haus. Und dann gehen Sie mit diesem Angebot zu Kreditvermittlern wie Dr.Klein, Interhyp und Planethyp und fragen: “Könnt Ihr das schlagen?”

Doch diese Vorgehensweise hat ihre psychologischen Tücken. Sie kann nämlich das Verhältnis zu Ihrer Bank paradoxerweise stärker belasten, als wenn Sie zuerst zum Kreditvermittler gehen. Und das hat folgenden Grund: Bewegt sich Ihre Hausbank überhaupt nicht und beharrt auf – sagen wir – 0,3 Prozentpunkte mehr Zins, dann bekommen Sie mit, dass sie Sie eigentlich nur ausnehmen will. Von Partnerschaft keine Spur. Bessert Ihre Bank aber nach, bleibt das schale Gefühl zurück, die machen ihren treuen Kunden ja ganz schön schlechte Angebote. Auch das knackst das Vertrauensverhältnis an.

Im Interesse Ihres Verhältnisses zu Ihrer Hausbank gehen Sie also, wie oben beschrieben, andersherum vor: Fragen Sie zuerst beim Kreditvermittler. Und geben Sie Ihrer Bank damit die Chance, sich zu beweisen. So erhalten Sie sich selbst das wohlige Gefühle: Im Zweifel tun die was für mich.

Ganz wichtig ist aber in jedem Fall: Wenn es deutlich besser ist, dann nehmen Sie das Angebot vom Vermittler auch an. Erstens müssen Sie für 3700 Euro netto wie im Beispiel oben lange arbeiten. Und zweitens: Wenn Sie jetzt klein beigeben, dann weiß Ihre Bank, dass sie Ihnen auch das nächste Mal keine konkurrenzfähigen Angebote machen muss.

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