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Warum war Günstige Kredite Schweiz bis jetzt so beliebt?

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Wer als privater oder institutioneller Investor grössere Summen anlegen will, hat keine allzu grosse Wahl. Zur Hauptsache kommen Aktien, Obligationen, Fonds oder einfach ein Sparkonto in Frage. Die Börsen sind nervös, Obligationen bringen keinen Ertrag mehr, Kontoguthaben werden ab einer gewissen Limite mit Negativzinsen belastet. So ist es kein Wunder, dass in der Schweiz Anlagen in Immobilien ausgesprochen hoch im Kurs sind. Wie überschwänglich der Markt ist, zeigen die Preisindizes des Zürcher Beratungsunternehmens Wüest Partner: In den letzten 15 Jahren haben sich die durchschnittlichen Preise für Schweizer Mehrfamilienhäuser fast verdoppelt. Sowohl kleinere Objekte als auch ganze Siedlungen mit Mietwohnungen erfreuen sich einer grossen Popularität.

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Viele Anleger sehen sie als Hort der Sicherheit, zumal zumindest in den meisten Agglomerationen eine permanent starke Nachfrage nach Wohnraum gegeben ist. Selbst bei hohen Kaufpreisen sehen die Renditen in Form von Mieten respektive Cashflows immer noch erheblich besser aus als mit Obligationen. Die Preiskurve zu den Mehrfamilienhäusern zeigt weiter auf, dass sich diese Form der Kapitalanlage von anderen vergleichbaren Kategorien entkoppelt hat. Jedenfalls verlaufen im langfristigen Trend die Preise für Schweizer Bürohäuser in geordneten Bahnen (siehe Grafik).

Eine einfache Rechnung zeigt, was heute den Reiz von «Betongold» ausmacht: Eine vermögende Privatperson kauft ein kleines Mehrfamilienhaus und finanziert die Investition zu einem wesentlichen Teil mit einer günstigen Libor-Hypothek über 1 Million Franken. Die Zinskosten kommen den Anleger aktuell auf nur etwa 6000 Franken zu stehen; Libor-Hypotheken kosten im aktuellen Umfeld 0,6 oder vielleicht 0,7 Prozent. Dem stehen in unserem Beispiel jährliche Mieterträge von 180000 Franken gegenüber. Selbst nach Abzug von weiteren Kosten für Unterhalt, Verwaltung, Reparaturen usw. sieht diese Rechnung glänzend aus.

Die Finanzmarktaufsicht (Finma) und die Nationalbank orten in diesem speziellen Segment deutlich erhöhte Risiken. Weniger Anlass zur Sorge geben hingegen die Eigenheime (Einfamilienhäuser und Eigentumswohnungen). Die bereits getroffenen Massnahmen (antizyklischer Kapitalpuffer, die Selbstregulierung der Banken) haben für diese Art Immobilien die gewünschte dämpfende Wirkung entfaltet. Der Markt für die Renditeimmobilien tickt allerdings anders. Viele Investoren wie Versicherungen oder teils auch vermögende Privatpersonen sind gar nicht auf Bankkredite angewiesen. Folglich entziehen sie sich weitgehend einem direkten Einfluss durch allfällige Verordnungen oder Kontrollen der Finma.

Verschiedene Experten beobachten, dass sich die Preise für ganz unterschiedliche Varianten und Grössen von Mehrfamilienhäusern immer mehr hochschaukeln. Überall wo die Verkäufer und die Makler einen besonders grossen Ansturm erwarten, führen sie Bieterverfahren durch. In drei oder sogar vier Runden geben die Interessenten ihre Höchstgebote ab – was bei «Trophy»-Immobilien an guten City-Lagen zu einem bisher nie gesehenen Preisniveau führt. Stefan Heitmann, Chef des unabhängigen Finanzdienstleisters Moneypark, sagt dazu: «Vor allem in der Grössenklasse von fünf bis fünfzehn Millionen Franken sind die Preise in der Schweiz exorbitant hoch.» Denn in dieser Preisklasse würden sich öfters nicht nur professionelle institutionelle Investoren tummeln, sondern auch semiprofessionelle, also vermögende Private. Manchmal würden sogar «gänzlich unerfahrene» Investoren mitbieten, wundert sich der Finanzierungsexperte. Denn neue Varianten von Immobilienanlagen und Krediten (Crowdfunding und Crowdlending) verleihen dem Run auf die raren Kaufgelegenheiten noch zusätzlich Schub.

Tobias Lux, Sprecher der Finma, hält dazu fest: «Wir erachten den Immobilienmarkt für die Stabilität der Finanzinstitute und des Finanzplatzes als besonderes Risiko.» Bei den Renditeliegenschaften sei das Wachstum «ungebremst», und die Preise hätten «historische Höchststände» erreicht. Als das grösste Risiko gelten letztlich höhere Zinsen. Wenn wir beim obigen Beispiel bleiben: Das Geschäft mit dem kleinen Mehrfamilienhaus könnte rasch ins Minus drehen, wenn der Käufer plötzlich wesentlich höhere Kosten fürs Fremdkapital tragen müsste. Für die Risikobeurteilung ist weiter zu bedenken, dass die Leerstände bei den Mietwohnungen dieses Jahr deutlich gestiegen sind. Bei Immobilieninvestitionen tragen aber in erster Linie die Investoren respektive Käufer selbst das Risiko – nämlich mit ihrem Eigenkapitaleinsatz. In zweiter Linie wird diese Position auch für die involvierte Bank zu einem Verlustrisiko: Wenn der Schuldner nicht mehr in der Lage ist, die Zinsen und Amortisationsraten zu zahlen. Das gilt erst recht, wenn die Immobilie bei sinkenden Preisen nicht genügend Deckung für die Hypothek bietet.

Tobias Lux erklärt, dass die Finma ihre Aufsicht derzeit intensiviere, insbesondere im Zusammenhang mit Renditeliegenschaften. Natürlich ohne bestimmte Institute namentlich zu nennen, erwähnt der Sprecher Vor-Ort-Kontrollen bei «besonders exponierten inlandorientierten Banken». Etwas vereinfacht gesagt, geht es um die Anfälligkeit der Banken für Wertkorrekturen auf Immobilien und erhöhte Verluste im Hypothekarbereich.

Die Schweizerische Bankiervereinigung ist allerdings gegen regulatorische Eingriffe. Es gebe keinen Grund für «flächendeckende Massnahmen», welche sämtliche Banken belasten würden. Angesichts der Bedeutung des Immobilien- und Hypothekarmarktes sei es aber «nachvollziehbar», dass die Aufsicht genauer hinschaue. Das erklärt Chefökonom Martin Hess und fügt bei: «Denn Immobilienkrisen dauern erfahrungsgemäss länger als zum Beispiel das Platzen einer Dotcom-Blase.»

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